借地借家法 ／ テーマ別まとめ

借家／建物賃貸借の効力

建物賃貸借の効力の条文と、裁判所が付した判示事項から整理しています。

原文解釈このページは論点を軸に条文と判例を横断して整理したものです。論点の名称と構成は当サイトの整理であり、条文上の区分ではありません。リード文・要点・比較表も当サイトによる解釈です。条文原文と判例の判示事項・裁判要旨は転記です。
第31条判例1第32条判例8第33条第34条判例1第35条第36条第37条

借地借家法第31条から第37条は、建物賃貸借において賃借人や転借人の利益を守るための効力を定めています。引渡しによる対抗力、借賃の増減請求、造作買取請求、転貸借終了時の転借人保護、居住用建物の賃借権承継などが規定され、そのうち一部は賃借人に不利な特約を無効とする強行規定になっています。

建物賃貸借の効力
項目条文内容対象
対抗力31条引渡しがあれば登記なしで対抗可賃借人
借賃増減請求32条不相当な借賃の増減を請求可当事者双方
造作買取請求33条同意ある造作を時価で買取請求賃借人・転借人
転借人保護34条通知から6か月で転貸借終了転借人
借地上建物の賃借人保護35条明渡しの期限猶予(最大1年)建物賃借人
居住用建物の承継36条内縁配偶者等の同居者が承継同居者
強行規定37条31・34・35条の不利特約は無効賃借人・転借人
  • 32条ただし書:一定期間借賃を増額しない特約がある場合はその定めに従う
  • 32条2項・3項:協議不成立時は裁判確定まで相当額の支払・請求で足り、確定後は年1割の利息で不足額・超過額を精算する
  • 33条2項:造作買取請求権は転借人と賃貸人の間にも準用される
  • 35条:建物賃借人が借地権の存続期間満了を1年前までに知らなかった場合に限り期限の許与が認められる
  • 36条ただし書:相続人なしの死亡を知った後1か月以内に賃貸人へ反対の意思表示をすれば承継されない
  • 37条の強行規定は31条・34条・35条のみが対象で、32条・33条・36条には及ばない
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建物賃貸借の効力

建物賃貸借の効力について、条文は何を定めているか。

第31条建物賃貸借の対抗力引渡しがあれば登記なしで対抗できる1項判例 1件
  • 建物の引渡しを受けていれば、その後の新所有者にも賃借権を主張できる
  • 登記をしていなくても対抗要件を満たしたことになる
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第32条借賃増減請求権借賃が不相当なら増減を請求できる3項判例 8件
  • 一定期間借賃を増額しない特約があれば、その特約が優先する
  • 増額で揉めたら裁判確定まで相当額を払えば足り、不足分は年1割利息付で精算
  • 減額で揉めたら裁判確定まで相当額の支払いを請求でき、超過分は年1割利息付で返還
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第33条造作買取請求権同意を得た造作は時価で買取請求できる2項判例なし
  • 賃貸人の同意を得て付けた畳・建具などの造作が対象
  • 賃貸借が期間満了か解約申入れで終わるときに請求できる
  • 転借人も賃貸人に対して同様に請求できる
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第34条建物賃貸借終了の場合における転借人の保護転借人には終了の通知が必要2項判例 1件
  • 賃貸人は転借人に終了を通知しないと終了を対抗できない
  • 通知がされた日から6か月経過で転貸借も終了する
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第35条借地上の建物の賃借人の保護借地権満了時、建物賃借人に明渡し猶予も2項判例なし
  • 満了を1年前までに知らなかった場合に限り、裁判所に期限の許与を請求できる
  • 猶予期間は、知った日から1年を超えない範囲で定まる
  • 許与された期限が到来すると、その賃貸借は終了する
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第36条居住用建物の賃貸借の承継内縁配偶者などの同居者が賃借権を承継2項判例なし
  • 相続人なしに死亡した居住用建物の賃借人が対象
  • 死亡を知った後1か月以内に賃貸人へ反対の意思表示があれば承継されない
  • 承継後は賃貸借に基づく債権・債務も承継者に帰属する
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第37条強行規定31・34・35条〈借地上の建物の賃借人の保護〉は賃借人に不利な特約は無効1項判例なし
  • 対抗力・転借人保護・借地上建物の賃借人保護の規定が対象
  • 賃借人や転借人に不利な特約は無効になる
  • 32条〈借賃増減請求権〉・33条〈造作買取請求権〉・36条〈居住用建物の賃貸借の承継〉はこの強行規定の対象外
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論

主要な論点と判例

原文ママ

論点の見出しと結論は、裁判所が付した判示事項・裁判要旨をそのまま転記しています。文中の〈　〉内は条文の見出しを当サイトが補ったものです。

論点1第31条借地借家法

建物の地下１階部分を賃借して店舗を営む者が建物の所有者の承諾の下に１階部分の外壁等に看板等を設置していた場合において，建物の譲受人が賃借人に対して当該看板等の撤去を求めることが権利の濫用に当たるとされた事例

裁判要旨繁華街に位置する建物の地下１階部分を賃借して店舗を営む者が建物の所有者の承諾の下に１階部分の外壁等に看板等を設置していた場合において，建物の譲受人が賃借人に対して当該看板等の撤去を求めることは，次の(1)〜(4)など判示の事情の下においては，権利の濫用に当たる。
(1)　上記看板等は，上記店舗の営業の用に供されており，建物の地下１階部分と社会通念上一体のものとして利用されてきた。
(2)　賃借人において上記看板等を撤去せざるを得ないこととなると，建物周辺の通行人らに対し建物の地下１階部分で上記店舗を営業していることを示す手段はほぼ失われ，その営業の継続は著しく困難となる。
(3)　上記看板等の設置が建物の所有者の承諾を得たものであることは，譲受人において十分知り得たものである。
(4)　譲受人に上記看板等の設置箇所の利用について特に具体的な目的があることも，上記看板等が存在することにより譲受人の建物の所有に具体的な支障が生じていることもうかがわれない。
裁判
最高裁判所第三小法廷　平成25年4月9日　平成24(受)2280
登載
集民 第243号291頁
参照法条
民法1条3項，借地借家法31条1項
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論点2第32条借地借家法

借地借家法３２条１項〈借賃増減請求権〉の規定に基づく賃料増減請求により増減された賃料額の確認を求める訴訟の確定判決の既判力

裁判要旨借地借家法３２条１項〈借賃増減請求権〉の規定に基づく賃料増減請求により増減された賃料額の確認を求める訴訟の確定判決の既判力は，原告が特定の期間の賃料額について確認を求めていると認められる特段の事情のない限り，前提である賃料増減請求の効果が生じた時点の賃料額に係る判断について生ずる。
（補足意見がある。）
裁判
最高裁判所第一小法廷　平成26年9月25日　平成25(受)1649
登載
民集 第68巻7号661頁
参照法条
借地借家法32条1項，民訴法114条1項，民訴法134条
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論点3第32条借地借家法

賃料自動改定特約のある建物賃貸借契約の賃借人からの賃料減額請求の当否等を判断するに当たり，上記特約による改定前に当事者が現実に合意した直近の賃料を基にすることなく，上記特約によって増額された賃料を基にして，増額された日から当該請求の日までの間に限定して経済事情の変動等を考慮した原審の判断に違法があるとされた事例

裁判要旨賃料自動改定特約のある建物賃貸借契約の賃借人から借地借家法３２条１項の規定に基づく賃料減額請求がされた場合において，当該請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たり，上記特約による改定前に賃貸借契約の当事者が現実に合意した直近の賃料を基にして，その合意された日から当該請求の日までの間の経済事情の変動等を考慮しなければならないにもかかわらず，上記特約によって増額された賃料を基にして，増額前の経済事情の変動等を考慮の対象から除外し，増額された日から当該請求の日までの間に限定して，その間の経済事情の変動等を考慮した原審の判断には，違法がある。
裁判
最高裁判所第二小法廷　平成20年2月29日　平成18(受)192
登載
集民 第227号383頁
参照法条
借地借家法32条1項
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論点4第32条借地借家法

賃借人の要望に沿って大型スーパーストアの店舗として使用するために建築され他の用途に転用することが困難である建物を目的とし３年ごとに賃料を増額する旨の特約を付した賃貸借契約について賃借人のした賃料減額請求権の行使を否定した原審の判断に違法があるとされた事例

裁判要旨賃借人の要望に沿って大型スーパーストアの店舗として使用するために建築され，他の用途に転用することが困難である建物について，賃貸人が将来にわたり安定した賃料収入を得ること等を目的として，３年ごとに賃料を増額する旨の特約を付した賃貸借契約が締結された場合において，賃料減額請求の当否を判断するに当たり，当初の合意賃料を維持することが公平を失し信義に反するというような特段の事情の有無により賃料減額請求の当否を判断すべきものとして，専ら公租公課の上昇及び賃借人の経営状態のみを参酌し，土地建物の価格等の変動，近傍同種の建物の賃料相場等借地借家法３２条１項所定の他の重要な事情を参酌しないまま，賃借人のした賃料減額請求権の行使を否定した原審の判断には，違法がある。
裁判
最高裁判所第一小法廷　平成17年3月10日　平成14(受)1954
登載
集民 第216号389頁
参照法条
借地借家法32条1項
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論点5第32条借地借家法

１　いわゆるサブリース契約と借地借家法３２条１項の適用の有無
２　いわゆるサブリース契約の当事者が借地借家法３２条１項に基づく賃料減額請求をした場合にその請求の当否及び相当賃料額を判断するために考慮すべき事情

裁判要旨１　不動産賃貸業等を営む甲が，乙が建築した建物で転貸事業を行うため，乙との間で，あらかじめ賃料額及びその改定等について協定を締結し，これに基づき，乙からその建物を一括して賃料自動増額特約等の約定の下に賃借することを内容として締結した契約（いわゆるサブリース契約）についても，借地借家法３２条１項〈借賃増減請求権〉の規定が適用される。
２　不動産賃貸業等を営む甲が，乙が建築した建物で転貸事業を行うため，乙との間で，あらかじめ賃料額及びその改定等について協定を締結し，これに基づき，乙からその建物を一括して賃料自動増額特約等の約定の下に賃借することを内容とする契約（いわゆるサブリース契約）を締結した後，借地借家法３２条１項に基づいて賃料減額の請求をした場合において，その請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たっては，上記協定及び上記賃料自動増額特約に係る約定の存在を重要な事情として考慮すべきである。
（１につき反対意見，２につき補足意見がある。）
裁判
最高裁判所第二小法廷　平成16年11月8日　平成15(受)869
登載
集民 第215号555頁
参照法条
借地借家法32条1項
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論点6第32条借地借家法

１　いわゆるサブリース契約と借地借家法３２条１項の適用の有無
２　いわゆるサブリース契約の当事者が借地借家法３２条１項に基づく賃料減額請求をした場合にその請求の当否及び相当賃料額を判断するために考慮すべき事情

裁判要旨１　不動産賃貸業等を営む甲が，乙が建築した建物で転貸事業を行うため，乙との間であらかじめ一定期間の賃料保証等についての合意をし，これに基づき，乙からその建物を一括して賃料保証特約等の約定の下に賃借することを内容とする契約（いわゆるサブリース契約）についても，借地借家法３２条１項〈借賃増減請求権〉の規定が適用される。
２　不動産賃貸業等を営む甲が，乙が建築した建物で転貸事業を行うため，乙との間であらかじめ一定期間の賃料保証等についての合意をし，これに基づき，乙からその建物を一括して賃料保証特約等の約定の下に賃借することを内容とする契約（いわゆるサブリース契約）を締結した後，借地借家法３２条１項に基づいて賃料減額の請求をした場合において，その請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たっては，当事者が賃料額決定の要素とした事情を総合考慮すべきであり，特に上記特約の存在や保証賃料額が決定された事情をも考慮すべきである。
裁判
最高裁判所第一小法廷　平成15年10月23日　平成14(受)852
登載
集民 第211号253頁
参照法条
借地借家法32条1項
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論点7第32条借地借家法

１　いわゆるサブリース契約と借地借家法３２条１項の適用の有無
２　いわゆるサブリース契約の当事者が借地借家法３２条１項に基づく賃料減額請求をした場合にその請求の当否及び相当賃料額を判断するために考慮すべき事情

裁判要旨１　不動産賃貸業等を営む甲が，乙が建築した建物で転貸事業を行うため，乙との間であらかじめ賃料額，その改定等についての協議を調え，その結果に基づき，乙からその建物を一括して賃料自動増額特約等の約定の下に賃借することを内容とする契約（いわゆるサブリース契約）についても，借地借家法３２条１項〈借賃増減請求権〉の規定が適用される。
２　不動産賃貸業等を営む甲が，乙が建築した建物で転貸事業を行うため，乙との間であらかじめ賃料額，その改定等についての協議を調え，その結果に基づき，乙からその建物を一括して賃料自動増額特約等の約定の下に賃借することを内容とする契約（いわゆるサブリース契約）を締結した後，借地借家法３２条１項に基づいて賃料減額の請求をした場合において，その請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たっては，当事者が賃料額決定の要素とした事情その他諸般の事情を総合的に考慮すべきであり，同契約において賃料額が決定されるに至った経緯や賃料自動増額特約等が付されるに至った事情，とりわけ約定賃料額と当時の近傍同種の建物の賃料相場との関係，甲の転貸事業における収支予測にかかわる事情，乙の敷金及び融資を受けた建築資金の返済の予定にかかわる事情等をも考慮すべきである。
（１，２につき補足意見がある。）
裁判
最高裁判所第三小法廷　平成15年10月21日　平成12(受)573
登載
民集 第57巻9号1213頁
参照法条
借地借家法32条1項
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論点8第32条借地借家法

建物賃貸借契約に基づく使用収益の開始前に借地借家法３２条１項に基づき賃料増減額請求をすることの可否

裁判要旨建物賃貸借契約の当事者は，契約に基づく建物の使用収益の開始前に，借地借家法３２条１項〈借賃増減請求権〉に基づいて賃料の額の増減を求めることはできない。
裁判
最高裁判所第三小法廷　平成15年10月21日　平成12(受)123
登載
集民 第211号55頁
参照法条
借地借家法32条1項
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論点9第32条借地借家法

地方住宅供給公社が賃貸する住宅の使用関係と借地借家法３２条１項の適用の有無

裁判要旨地方住宅供給公社が賃貸する住宅の使用関係については、借地借家法３２条１項〈借賃増減請求権〉の適用がある。
裁判
最高裁判所第一小法廷　令和6年6月24日　令和4(受)1744
登載
民集 第78巻3号335頁
参照法条
借地借家法３２条１項、地方住宅供給公社法２４条、地方住宅供給公社法施行規則１６条２項
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論点10第34条借地借家法

事業用ビルの賃貸借契約が賃借人の更新拒絶により終了しても賃貸人が信義則上その終了を再転借人に対抗することができないとされた事例

裁判要旨ビルの賃貸，管理を業とする会社を賃借人とする事業用ビル１棟の賃貸借契約が賃借人の更新拒絶により終了した場合において，賃貸人が，賃借人にその知識，経験等を活用してビルを第三者に転貸し収益を上げさせることによって，自ら各室を個別に賃貸することに伴う煩わしさを免れるとともに，賃借人から安定的に賃料収入を得ることを目的として賃貸借契約を締結し，賃借人が第三者に転貸することを賃貸借契約締結の当初から承諾していたものであること，当該ビルの貸室の転借人及び再転借人が，上記のような目的の下に賃貸借契約が締結され転貸及び再転貸の承諾がされることを前提として，転貸借契約及び再転貸借契約を締結し，再転借人が現にその貸室を占有していることなど判示の事実関係があるときは，賃貸人は，信義則上，賃貸借契約の終了をもって再転借人に対抗することができない。
裁判
最高裁判所第一小法廷　平成14年3月28日　平成11(受)1220
登載
民集 第56巻3号662頁
参照法条
民法1条2項，民法612条，借地借家法34条
裁判例詳細全文PDF
原

条文原文

原文ママ

e-Gov法令検索から取得した原文を、号・イロハまで省略せずに掲載しています。

借地借家法 第31条（建物賃貸借の対抗力） 詳細ページ
（建物賃貸借の対抗力）
第三十一条建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
借地借家法 第32条（借賃増減請求権） 詳細ページ
（借賃増減請求権）
第三十二条建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
借地借家法 第33条（造作買取請求権） 詳細ページ
（造作買取請求権）
第三十三条建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。
２前項の規定は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合における建物の転借人と賃貸人との間について準用する。
借地借家法 第34条（建物賃貸借終了の場合における転借人の保護） 詳細ページ
（建物賃貸借終了の場合における転借人の保護）
第三十四条建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。
２建物の賃貸人が前項の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から六月を経過することによって終了する。
借地借家法 第35条（借地上の建物の賃借人の保護） 詳細ページ
（借地上の建物の賃借人の保護）
第三十五条借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその一年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から一年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
２前項の規定により裁判所が期限の許与をしたときは、建物の賃貸借は、その期限が到来することによって終了する。
借地借家法 第36条（居住用建物の賃貸借の承継） 詳細ページ
（居住用建物の賃貸借の承継）
第三十六条居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後一月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでない。
２前項本文の場合においては、建物の賃貸借関係に基づき生じた債権又は債務は、同項の規定により建物の賃借人の権利義務を承継した者に帰属する。
借地借家法 第37条（強行規定） 詳細ページ
（強行規定）
第三十七条第三十一条、第三十四条及び第三十五条の規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする。
出

一次情報

原文ママ

条文は e-Gov法令検索、判例は裁判所ウェブサイトから取得しています。